结合您的情况，以下是处理定金纠纷时常见的错误操作：
1. 随意否认定金性质：若您收定金时曾明确该款项为“定金”，事后却否认，可能被认定为恶意违约，不仅需双倍赔偿，还可能承担额外的损失赔偿责任。
2. 未留存沟通证据：若您未保存与买方关于定金的聊天记录或收条，买方主张该款项为定金时，您可能因证据不足无法抗辩，被迫承担双倍赔偿义务。
3. 拖延退还定金：即使您认为无需双倍赔偿，拖延退还定金也可能激化矛盾，导致买方起诉并要求您承担利息或其他损失。
为避免错误操作扩大损失，建议您及时向律师咨询具体应对策略。
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针对您“收了买房的定金后来房子不卖了，第三天退还定金，合同没签，需要双倍赔偿吗”的问题，核心取决于定金的性质及双方是否形成定金合同关系。
一般情况下，若未签订书面合同但定金性质明确，收定金方违约可能需双倍赔偿。
1. 若双方虽未签书面合同，但通过口头或聊天记录明确约定该款项为“定金”（即作为订立房屋买卖合同的担保）：此时收定金方（您）因自身原因不卖房，属于不履行约定的债务，需双倍返还定金。
2. 若双方未明确约定该款项为“定金”，仅标注为“订金”“预付款”等：此时该款项不具有定金的担保效力，您只需退还已收款项，无需双倍赔偿。
3. 若买方存在先行违约行为（如明确表示不买房）：您作为收定金方有权解除约定，退还定金即可，无需双倍赔偿。
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您的问题处理可能受以下特殊情况或例外情形影响：
1. 买方先行违约：若买方在您退还定金前已明确表示“不买这套房了”，您作为收定金方有权解除约定，仅需退还定金，无需双倍赔偿。此情形下，买方的先行违约行为会直接免除您的双倍赔偿责任。
2. 不可抗力导致无法卖房：若您不卖房是因地震、房屋被政府征收等不可抗力因素，您无需承担双倍赔偿责任，只需退还定金即可。不可抗力作为法定免责事由，会排除定金罚则的适用。
3. 定金金额超过法定上限：若定金金额超过房屋总价款的20%（假设房屋总价100万，定金超过20万），超过部分不具有定金效力，您仅需对20%以内的部分承担双倍赔偿责任，超过部分只需退还本金。此情形会限制您的赔偿范围。
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您收了买房定金后不卖房，可能面临以下法律风险：
1. 双倍返还定金的风险：例如，您与买方微信聊天中明确“此5万元为定金，若我不卖房则双倍退你”，后您因房价上涨反悔不卖房，买方持聊天记录起诉，法院可能判决您双倍返还10万元定金。
2. 额外损失赔偿的风险：若买方因您不卖房导致另行购房时房价上涨，产生差价损失，买方可能在主张双倍定金的同时，要求您赔偿房价差额，进一步增加您的经济负担。

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